Yıldız Teknik Üniversitesi İİBF Dekanı Halit Keskin Star Açık Görüş ekinde yer alan makalesinde artan kira ücretleri ve kiralık ev talepleri hakkında kapsayıcı makalesi ile sorunun çözümü için neler yapılabileceğini aktarıyor.

Konut sorunu sadece Türkiye'de yaşanan bir sorun değildir. Türkiye'de konut sorununun daha yüksek düzeyde yaşanmasının nedeni demografik yapı ve jeopolitik konumdur. Tabana yayılmayan konut sahipliğinin ve artan kira sorununun finansal piyasaların daha çekici hale getirilmesi, vergi düzenlemeleri ve alt gelir grubuna yönelik konut üretimi ile çözülmesi olasıdır. Küresel ölçekte konut fiyatlarına etki eden bir unsur da arz zincirlerinin bozulmasıdır. Özellikle demir cevheri, çimento ve diğer yapı malzemelerindeki üretim COVID-19 dolayısıyla azalmıştır. Aynı zamanda ülkeler arasındaki deniz yolu taşımacılığının maliyeti de gün geçtikçe rekorlar kırmaktadır.

Tüm dünyada gelişmiş ülkeler başta olmak üzere büyük bir konut sorunu yaşanmaktadır. Bu sorun kentleşmenin yüksek olduğu bölgelerde yüksek düzeyde hissedilirken kentleşmenin görece düşük olduğu yerlerde bir nebze de olsun düşük düzeyde hissedilmektedir. Küresel pencereden baktığımızda 2020 yılı başlarından beri süre gelen COVID-19 salgını kentlerden kaçışı beraberinde getirmiştir. Özellikle beyaz yakalı çalışanların evden çalışmaya başlaması ofis hayatının sınırlanmasına neden olmuştur. Böyle bir durumla karşı karşıya kalan beyaz yakalı çalışanlar şehir ortamının kargaşasından kaçıp daha sakin bölgelere yerleşmeye başlamışlardır. Bu sayede hem firmaların maliyetleri azalmış hem de uzaktan çalışma kavramının getirdiği verimlilik artışlarından yararlanılmıştır. Bu periyotta kentsel bölgelerde konut talebinin zayıfladığı görülmektedir. Konut arzı da zayıflayan talep dolayısıyla düşmüş ve bu yüzden konut fiyatları yüksek düzeyde artışlar göstermemiştir.

Tersine akım başladı

"Peki ne oldu da konut fiyatları ve kiralar bu kadar arttı?" diye bir soru aklınıza gelebilir. Aslında küresel ölçekte bu sorunun cevabı çok basittir. COVID-19 koşulları virüse karşı etkili aşıların üretilmesiyle negatif etkisini gün geçtikçe kaybetmeye başlamış ve bu durum tersine bir akım başlatmıştır. Kentler ülke ekonomilerinin dinamolarıdır ve kentlerden kolay kolay vazgeçilememektedir. Bu sebeple kent dışına çıkan birçok insan geri dönmekte ve aşırı bir talebe neden olmaktadır. Artan talep yaklaşık iki yıldır emlak sektöründe istediğini bulamayan emlak sahiplerinin hem konut fiyatlarını hem de kiraları yüksek düzeyde arttırmasına neden olmuştur. Bu nedenle küresel ölçekte barınma harcamalarında süregelen bir artış söz konusudur.

Küresel ölçekte konut fiyatlarına etki eden bir unsur da arz zincirlerinin oldukça bozulmasıdır. Özellikle demir cevheri, çimento ve diğer yapı malzemelerindeki üretim COVID-19 dolayısıyla oldukça azalmıştır. Aynı zamanda ülkeler arasındaki deniz yolu taşımacılığının maliyeti de gün geçtikçe rekorlar kırmaktadır. Bu sebeple, artan yapı maliyetleri konut fiyatlarının artmasına neden olmaktadır. Artan konut fiyatları ise kiraları yukarı çekmektedir; çünkü, konut değerlemeleri örtük de olsa kira çarpanlarına dayanmaktadır. Kira çarpanı kısaca bir gayrimenkule ödenen paranın kira ile kaç ay sonra geri alınabileceğine işaret etmektedir. Genellikle sabit olan bu çarpan konut fiyatları arttıkça kiraları yukarı çekmektedir.

İnsan akını sorunu

Küresel olarak hissedilen konut sorunu ve artan kiralar lokal olarak da ülkemizi derinden etkilemiştir. Küresel fiyat artışlarının yanında yerel bazda da bizi etkileyen bazı sorunlar bulunmaktadır. Bunlardan bir tanesi ülkemize doğru yaşanan insan akınıdır. Bu insan akını her ülkenin taşın altına elini koymasıyla halledilebilecek bir mevzu iken çevre ülkelerden ve özellikle Avrupa'dan yeterli destek sağlanamamaktadır. Ülkemiz kendi olanakları çerçevesinde geçici koruma statüsündekilere kucak açmış ve kültürümüzün önemli bir yapı taşı olan misafirperverliğini göstermiştir; fakat geçici koruma statüsündekilerin düzensiz dağılması, kentsel bölgelere akın etmesi özellikle alt segmentte bulunan konut talebini aşırı bir şekilde arttırmaktadır. En azından geçici koruma statüsündekilerin serbest bir şekilde dolaşması sınırlanarak konut talebinin daha çok kırsal bölgelere kanalize edilmesi sağlanabilecektir. Böylece kentlerde yaşanan aşırı konut talebinin önüne geçilmesi mümkün olacaktır.

Küresel durumdan ayrışmamızı sağlayan diğer önemli olgu ise genç nüfusumuzun oranının yüksek olmasıdır. Gelişmiş ülkelerle karşılaştırıldığında ülkemiz oldukça yüksek oranda genç nüfus barındırmaktadır. Gençlerimizin çoğu üniversite evresindedir. COVID-19 ile online yapılan dersler 2020 yılında gençlerimizin evden eğitim alabilmelerini sağlamış ve 2020 girişli öğrencilerimiz yurt veya kiralık ev talebinde bulunmamışlardır. Bu talep, 2021 yılına ötelenmiştir. 2021 yılı güz döneminden itibaren yüz yüze eğitime geçilmesiyle birlikte bu talebin gerçekleştiği görülmektedir; fakat esas sorun ötelenmiş talebin yeni girişli öğrencilerin talebiyle birleşerek güncel talebi iki katına çıkarmasıdır. Talepte normalin iki katına varan artış maalesef oldukça zor karşılanmakta ve bu durum konut kiralarının daha da artmasına neden olmaktadır.

Ertelenen evlilikler sorunu

Demografik olarak genç nüfusumuzun olmasının ikinci bir etkisi ise evlenip aile kurmak isteyen bireylerin konut talebini arttırmasıdır. COVID-19 dolayısıyla nikah ve düğün gibi toplu yapılan merasimler kısıtlanmıştır. Bu kısıtlar karşısında gençlerimiz evliliklerini ertelemiş ve kısıtlamaların kalkmasıyla evliliklerde büyük bir artış yaşanmıştır. Her bir yeni ailenin de konut talebi oluşmuştur. Bu durum da konut talebini arttırarak özellikle konut kiralarını yukarı çekmiştir.

Özetle, küresel olarak yaşanan konut sorununun ülkemizde çok daha ağır bir şekilde hissedilmesinin ana nedenleri demografik yapımızdan ve jeopolitik konumumuzdan kaynaklanmaktadır. Özellikle gelişmiş ülkelerde nüfus artış hızı çok düşük olduğu için konut sorunu bu ülkelerde ülkemizdeki kadar hissedilmemektedir. Bu durumun önüne ancak uzun vadeli politikalar ile geçilebilir. Bilindiği gibi ülkemizde yatırımlar daha çok altın, döviz ve gayrimenkul üzerine yapılmaktadır. Altın ve döviz sermaye kazancının yanında faiz/kar payı kazancı da oluşturmaktadır; fakat bu faiz/kar payı kazancı oldukça zayıf kalmaktadır. Çünkü, altının ve dövizin faizi/kar payı oldukça düşüktür. Konut kira getirisi ise altın ve döviz ile karşılaştırıldığında hem yüksek hem de daha düzenli olarak görülmektedir. Bu durum, yatırım açısından gayrimenkulün daha çok tercih edilmesini sağlamaktadır. Böylece, zaten sınırlı sayıdaki konut sahipliği tabana yayılmamakta ve konut sahipliğinin barınma ihtiyacının ötesine geçip yatırım amacı ön plana çıkmaktadır. Bu durumun önüne geçilmesi konut piyasasını oldukça rahatlatacaktır. Gelişmiş ülkelerde bu durumun önüne geçmek için alternatif yatırım araçları teşvik edilmektedir. Alternatif yatırım araçlarının başında ise borsalar gelmektedir. Hisse senetleri yatırım yapıldığında kar payı (temettü) ödeyen araçlardır. Fakat ülkemizde kar payı ödemesi üzerindeki toplam vergi çok yüksektir. Bu konuda alınacak bir karar tasarrufları emlak sektöründen borsalara çekecek, konut sahipliğinin tabana yayılmasını teşvik edecektir.

Kredi imkanları sağlanmalı

İkinci bir çözüm önerisi satın alınan konut sayısına bağlı olarak vergilendirmenin doğru orantılı artmasıdır. Fakat böyle bir durumda vergilerin son tüketici yani kiracı üzerinde kalacağı da unutulmamalıdır. Bu sebeple, kira artış oranlarına ve sözleşme yenilemelerine getirilecek güçlü bir kısıtlamanın ardından belli bir sayıdan fazla konutu olan kişilere ekstra vergi yüklenebilir. Bu sayede ikinci el konut arzı artacaktır. İkinci eldeki bu arzın yeni konut arzını olumsuz etkilememesi için ise yeni ev alacaklara avantajlı kredi imkanları, vergi indirimleri ve destekler bir defaya mahsus da olsa sağlanmalıdır.

Ülkemizde alt gelir grubuna yönelik konut üretme projeleri hızlı bir şekilde devam etmektedir. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nın ve Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın öncülüğünde bu projelere ivme kazandırılması ve bu projelerin Türkiye geneline yayılması elzemdir. Böylece, arz yönünden de konut sektörü desteklenecektir. Özellikle öğrencilerimizin de bu segmentte yer alan konutlara talep oluşturması onların da ihtiyacını giderecek bir adımdır. Aynı zamanda, devlet yurtlarında yer bulamayan öğrencilerimize nakdi barınma desteğinin/kredisinin sağlanması kısa vadede iyi bir çözüm olarak düşünülebilir.

Denge arayışı

Dünya hammadde konusunda hassas bir zamandan geçmektedir. Gelecek yıllara arz yönü açısından bakıldığında konut sektöründeki fiyat artışlarının süreceği söylenebilir; çünkü, hammadde fiyatlarındaki artışlar konut fiyatlarına yansımaktadır. Fakat talep yönünde yeni bir denge arayışı söz konusudur. Küresel konut talebinin bulunduğu yüksek seviyeden gün geçtikçe uzaklaşacağı ve talepte hızlı bir daralma görüleceği göz ardı edilmemelidir. Ulusal ölçekte ise bu azalmanın diğer ülkelere göre oldukça yavaş seyredeceği beklenebilir. Bu nedenle, vurgulanan acil önlemlerin alınması elzemdir.

Özetlemek gerekirse, konut sorunu sadece Türkiye'de yaşanan bir sorun değildir. Türkiye'de konut sorununun daha yüksek düzeyde yaşanmasının nedeni demografik yapı ve jeopolitik konumdur. Tabana yayılmayan konut sahipliğinin ve artan kira sorununun finansal piyasaların daha çekici hale getirilmesi, vergi düzenlemeleri ve alt gelir grubuna yönelik konut üretimi ile çözülmesi olasıdır. Bunun yanında iki yılın birikmiş barınma talebini içeren yurt sorununa kısa vadede öğrencilere nakdi barınma desteği/kredisi sağlanarak çözüm üretilebilecektir.